Чтобы построить надежный, долговечный и комфортный дом, нужно для начала выбрать хороший участок. Здесь есть много тонкостей и нюансов, которые важно учесть, чтобы не оказалось, что на выбранной земле нельзя строить или на нее претендует еще один собственник. В статье рассказываем, как выбирать землю для строительства и на что обращать особое внимание.
Первое, что нужно сделать при выборе участка для строительства дома, — это убедиться, что он является собственностью продавца. Это можно сделать, только если запросить у него выписку из ЕГРН либо свидетельство о праве собственности и проверить, совпадают ли данные в документе с данными паспорта продавца.
Важно знать! Выписка из ЕГРН — главный документ для покупателя, поскольку содержит максимум сведений об объекте покупки. Если право собственности оформлялось с 1 сентября 2013 г. по 15 июля 2016 г., то вместо выписки может быть свидетельство о регистрации, а если с 21 января 1998 г. по 1 сентября 2013 г., то подтверждением служит только свидетельство.
Обычно это происходит уже на первом этапе оформления сделки, но вы можете провести проверку заранее. Для этого закажите на «Госуслугах» бесплатную выписку из ЕГРН. Войдите в личный кабинет, перейдите в раздел «Справки. Выписки», а далее «Выписка из ЕГРН».
Там будет пункт «Онлайн-выписка» — она бесплатная и выглядит, как на скриншоте ниже.
Как видите, внизу выписки есть сведения о правах и ограничениях на участок: если ли обременения, расположен ли надел в особой зоне, нет ли решения об изъятии в пользу муниципалитета или государства. Это поможет вам убедиться, что право собственности на землю зарегистрировано и она не в залоге. А уже при сделке вы проверите, является ли продавец собственником.
Полезно знать! Если участок был получен собственником по договору дарения, то согласие супруга на продажу не требуется. В остальных случаях оно будет необходимо.
Продолжаем разбираться, как выбрать участок для строительства частного дома. Перейдем к вопросу межевания, поскольку от этого зависит, будут ли проблемы с определением границ после покупки.
Сегодня по закону можно купить участок без межевания, поскольку правообладатель не обязан его проводить, но в идеале подобных наделов стоит избегать. В ЕГРН они вносятся с пометкой «не имеющие четких границ». Для покупателя такой участок — риск и дополнительные расходы. Придется делать межевание за свой счет, а при возникновении споров с соседями решать их в судебном порядке, на что тоже уйдут время и деньги.
Полезно знать! До 2006 года в России обязательно межевалась вся земля, но после принятия закона № 93-ФЗ о так называемой дачной амнистии стало допустимым не межевать участок, если на нем не планируется возводить крупные постройки. Отсюда и появились наделы без межевания, которые сегодня вполне могут продаваться собственниками.
Проверить факт межевания просто. По адресу или кадастровому номеру найдите на публичной кадастровой карте приобретаемый участок и посмотрите, отмечены ли его границы. Если да, то межевание было проведено, поскольку на карте показывают только отмежеванные наделы.
Еще данные легко проверить по той же бесплатной выписке из Росреестра, которую можно заказать на «Госуслугах». Вам опять же понадобится адрес или кадастровый номер участка. В пункте «Вид площади» должно быть указано «Уточненная площадь». Если в выписке есть пометка об отсутствии четких границ, значит, межевание не проводилось.
Если мы выбираем землю для строительства дома, то нужно рассматривать только участки следующих категорий:
На таких участках можно построить дом из бруса, газобетона, кирпича, каркасный и любой другой. При других категориях придется менять вид допустимого использования, но это возможно только при условии, что такое допускают Правила землепользования.
Многие сегодня покупают землю в СНТ. В таком случае нужно учитывать, что могут быть трудности с оформлением регистрации. Придется доказывать, что дом пригоден для того, чтобы жить в нем круглый год, и только после этого регистрироваться.
На земельных участках сельхозугодий теперь разрешено строительство, так как на них бывают садовые участки, предусматривающие такую возможность. Но, даже если надел на такой территории, предварительно потребуется все равно менять назначение земли. Полностью запрещено строить на землях лесного фонда. Если купить здесь участок и построиться, то строение обяжут снести через суд.
Стоимость предоставления платной выписки — 350 руб. В ней содержится больше сведений, чем в бесплатной. На скриншоте ниже пример такой выписки, только для жилого дома, но для участка она будет выглядеть аналогично.
В выписке несколько листов, где представлена подробная информация, в том числе о праве собственности и о собственнике. В 2023 году произошли изменения в сфере защиты персональных данных, поэтому теперь вместо Ф. И. О. в документе просто указывается «Физическое лицо».
Важно знать! Нужно с настороженностью относиться к участкам, расположенным в природо- и водоохранных зонах, а также в зонах охраны объектов культурного наследия.
В вопросе, как выбирать земельный участок под строительство дома, важны не только юридические тонкости. Нужно осмотреть надел вживую. Можно даже взять с собой кадастрового инженера, который на основе выписки и благодаря геоприбору сможет показать на местности реальные границы земли.
Еще необходимо оценить рельеф, проверить, не находится ли надел в низине. Если да, то на участке будет сырость, что указывает на высокий уровень грунтовых вод. В некоторых случаях на территории даже может стоять вода. Если вы не готовы потратить деньги, время и силы на основательную напорную гидроизоляцию и дренажную систему, то такой участок вам не подойдет. Хотя при высоком уровне грунтовых вод можно построить каркасный дом — именно его часто ставят на сваях, которые хорошо подходят для участков с такой проблемой.
Определяясь с тем, какой участок выбрать для строительства дома, также нужно оценить:
Итак, как выбрать земельный участок для строительства дома:
Теперь вы знаете, как правильно выбрать участок под строительство дома. Учтя перечисленные нюансы, вы сможете приобрести надел, который не доставит вам проблем в будущем как в юридическом плане, так и в вопросах возведения любых построек.
