Продать дом

Юрий Фоминых, тольяттинский бизнесмен, может многое рассказать о тяжелой жизни российских моногородов. Прошлогодние сокращения на АвтоВАЗе моментально отразились на жизни и бизнесе в Тольятти. Сейчас, по словам Фоминых, в городе растет безработица, активизировались криминальные структуры, а люди начали уезжать. Большинство — в другие российские города, а некоторые, как сам Фоминых, и вовсе решили эмигрировать из России.

Фоминых, еще год назад занимавшийся строительным бизнесом, в последнее время работал иммиграционным адвокатом и помог оформить гражданство других стран трем десяткам тольяттинцев. А потом и сам решил уехать. «Я не вижу будущего у России, — говорит он. — Тут даже молодежь не хочет работать». Бизнесмен решил податься в Доминиканскую Республику, где самые простые правила получения гражданства: новый паспорт можно получить всего лишь за год. Деталей натурализации в Доминикане он не раскрывает — говорит лишь, что власти изучали его платежеспособность и бизнес-историю.

Сейчас бизнесмен, по его словам, вместе с семьей готовится к отъезду. Жить он собирается в Аргентине, Чили или Уругвае — доминиканский паспорт это позволяет. Впрочем, свободой въезда в страны Латинской Америки и проживания там преимущества доминиканского гражданства, пожалуй, и ограничиваются. Например, посещение стран Шенгенского соглашения требует визы.

Доминиканская Республика не выдвигает каких-либо конкретных финансовых требований к желающим получить гражданство. Но в некоторых странах государство гарантирует получение паспорта в обмен на инвестиции. Это Австрия и два островных государства в Карибском море — Доминика и Сент-Китс и Невис. При этом в Австрии требуется вложить не менее $10 млн в действующие предприятия (портфельные инвестиции в ценные бумаги или покупка недвижимости не считаются), а срок выдачи паспорта составит 1–1,5 года.

В Доминике можно получить новый паспорт за $100 000 (на семью с двумя детьми) или $75 000 для одного человека. Недостаток программы, как и в случае с Доминиканской Республикой, — отсутствие безвизового въезда в страны Шенгенской зоны.

Стать гражданином Сент-Китс и Невис можно в обмен на безвозвратный взнос в специальный Фонд диверсификации сахарной промышленности в размере $200 000 на одного человека или на $400 000, которые придется направить на покупку одобренной правительством недвижимости. Гражданство выдается в среднем через три месяца, и летать на остров не надо. Паспорт Сент-Китс и Невис позволяет без виз ездить в 84 страны, включая государства Шенгенского соглашения.

Инвестиции в обмен на паспорт — крайняя мера. Большинство россиян, после кризиса активно покупающих недвижимость за границей, интересует возможность беспрепятственного доступа к своим активам и свободного перемещения по миру. В этом случае нет необходимости менять гражданство, достаточно вида на жительство.

Количество стран, предлагающих инвесторам, бизнесменам и просто состоятельным людям получить вид на жительство, достаточно велико — такие программы есть у Великобритании, Канады, США, Сингапура, Германии и др.

Как правило, иммигранты сначала получают временное разрешение, которое необходимо продлевать раз или два раза в год. Потом есть возможность получить разрешение на постоянное проживание — документ, который означает, что фактически можно пользоваться всеми правами гражданина (за исключением политических). Следующая ступень — само гражданство.

Желающим обзавестись разрешением на проживание в Великобритании необходимо иметь ?1 млн или активы стоимостью ?2 млн, которые позволят занять ?1 млн в банке. Наличные понадобятся на покупку британских ценных бумаг: для получения постоянного разрешения (settlement) необходимо пять лет подряд инвестировать в них не менее ?750 000. Еще ?250 000 могут оставаться на счете в банке или идти на прямые инвестиции.

Некоторые страны вообще не принуждают иностранца инвестировать или заниматься бизнесом. «Например, если речь идет о проживании без права на работу, мы видим очень высокий спрос на Швейцарию», — говорит Петер Крумменахер, партнер швейцарской юридической компании Henley & Partners, одной из крупнейших в мире фирм, предоставляющих иммиграционные услуги. В Швейцарии можно получить вид на жительство, согласившись выплачивать налог постоянного размера (lump-sum tax). В разных кантонах он исчисляется по-разному, но минимальная сумма — 150 000 швейцарских франков (около $130 000). Впрочем, Швейцария может выдать вид на жительство и инвестору, учредившему действующую компанию, — процедура и порядок зависит от кантона.

Болгария, пока остающаяся за бортом Шенгенского соглашения (отменить паспортный контроль планируется в 2011 году), предлагает вид на жительство инвесторам, вложившим в экономику более €511 000. Для получения вида на жительство в Сингапуре необходимо инвестировать (например, в венчурные фонды и недвижимость) не менее 1,5 млн сингапурских долларов (около $1 млн). Второй вариант — доказать наличие в собственности не менее 20 млн сингапурских долларов (около $14,3 млн) и инвестировать 5 млн сингапурских долларов (около $3,6 млн) через утвержденные государством финансовые организации. По истечении двух лет с момента выдачи разрешения на постоянное проживание вы имеете право обратиться за гражданством.

Вообще создание действующей компании в любой стране может быть поводом для выдачи вида на жительство. «Но все решается индивидуально, гарантии никто не даст», — говорит специалист по вопросам иммиграции и второго гражданства компании Elma Global Олег Лемешко. Это означает, что придется или довериться адвокатам, имеющим нужные связи, или положиться на волю случая.

Покупка недвижимости? Стран, готовых выдавать вид на жительство просто по факту наличия недвижимости, очень мало. В прошлом году Кипр, пытаясь справиться со спадом в экономике, принял закон, по которому инвесторам, купившим недвижимость на сумму не менее €300 000, легче получить разрешение на постоянное проживание.

Сергей Сандер, представитель Henley & Partners, говорит, что популярностью пользуется программа Мальты — страны Евросоюза, входящей в Шенгенское соглашение. По ее условиям, если заявитель владеет капиталом €349 000 или получает ежегодный доход €23 000, а также может ввозить на Мальту ежегодно по €13 950, он имеет право запросить вид на жительство. Впрочем, вряд ли кто-то гарантирует, что решение властей о выдаче такого документа будет положительным.

Какие еще могут быть ограничения? Прежде всего — правила перемещения. Многие государства требуют проводить на их территории не менее шести месяцев в году — Великобритания, например. В Канаде для сохранения статуса постоянного резидента надо из пяти лет проводить в стране минимум два года. Нередко при оформлении разрешения на проживание в Великобритании основным заявителем выступает жена бизнесмена. Власти пристально следят за ее перемещениями, но она остается в стране — а муж летает по миру и управляет бизнесом.

Еще один важный аспект — налоги, вид и размер которых могут существенно отличаться от российских. Швейцария идеальна для управления крупными состояниями, но для инвесторов средней руки налог не менее $130 000 может оказаться непосильным бременем.

Латвийские риэлторы все активнее продвигают на международные рынки такой сравнительно редкий продукт местной недвижимости, как исторические поместья и замки.

Как заявила порталу varianti.lv и журналу «м2» совладелица международной компании Baltic Sotheby’s International Realty Илзе Мазуренко, до конца осени в их портфеле будет порядка 15 подобных объектов по цене от 200 000 до 5 000 000 евро.

Торговля историческими замками и поместьями – узкий сегмент мирового рынка недвижимости. Позволить себе подобную покупку может далеко не каждый. Что, впрочем, не мешает средствам массовой информации тиражировать новости о выходе в продажу очередного знаменитого замка или поместья. Из числа свежих новостей подобного рода стоит упомянуть начало торговли одним из самых красивых исторических поместий Великобритании – построенным в 1746 году особняком Pusey House (графство Оксфордшир). За дом и земельный надел площадью 260 гектаров, которые включают в себя и охотничьи угодья, и поле для игры в поло, нынешние хозяева желают получить 27 млн фунтов стерлингов (22,7 млн латов).

Стоит признать, что в Латвии аналогичных как по цене, так и по своей исторической ценности объектов нет. Но есть другие, потенциально не менее интересные и зарубежным покупателям.

Как рассказали порталу varianti.lv и журналу «м2» представители Латвийской ассоциации замков и поместий, еще в начале 20-х годов XX века в Латвии насчитывалось почти 1 200 замков и поместий. Вот только до наших дней, да и то далеко не в лучшем техническом состоянии, сохранилось около половины из них. Подавляющая часть латвийских замков и поместий оказалась в собственности государства, а поэтому была выведена из поля активной торговли. Примеры приватизации подобных объектов – редкость. Из самых громких за последние пять лет сделок можно вспомнить разве что аукцион по продаже расположенного в Кулдигском районе Эдольского замка. Летом 2007 года его у местного самоуправления за 1,15 млн латов (чуть более 1,636 млн евро) приобрела компания Edoles pils. По прошествии трех лет стоимость этого объекта серьезно возрасла: на продажу он выставляется уже за более чем вдвое большую сумму – 2,5 млн латов (3,557 млн евро).

В Латвийской ассоциации замков и поместий состоят 97 членов, которые владеют 89 объектами исторической недвижимости. Согласно имеющейся в Ассоциации информации, в середине лета собственники лишь двух из них публично предлагали свои владения на продажу. Один из них –Вецмокский замок. Правда, «замок» – это все-таки слишком громкое название для объекта, который представляет собой развалины господского дома и некоторые хозяйственные постройки. Все это архитектурное наследие с прилегающей к нему территорией в 13 гектаров предлагается за 138 000 евро. Такова цена «истории» (поместью уже более пяти веков), восстанавливать которую новому владельцу придется за свои средства.

Второй предлагаемый на продажу объект – это поместье «Кукшу» (Kuks(u muiz(a), эксклюзивный договор на продажу которого как раз и подписала риэлторская компания Baltic Sotheby’s International Realty. В Латвии она работает только с весны 2010 года, открыв офисы в Риге и Юрмале, и является представителем Sotheby’s International Realty – известной мировой сети агентств по недвижимости, торгующего высокоценными, элитными, оригинальными и уникальными объектами. «Латвийские замки и поместья до сих пор остаются малоизвестными на мировом рынке. Такое положение дел нам показалось не заслуженным, которое мы и собираемся изменить, используя международную клиентскую базу Sotheby’s International Realty. В нашей стране есть уникальные имения. И мы убеждены, что они будут интересны зарубежным покупателям своей историей, архитектурой и неповторимой окружающей средой. Надеемся, что интерес к латвийским замкам и поместьям вырастет и со стороны россиян. Этому должны способствовать вступившие в силу поправки к закону «Об иммиграции», предусматривающие возможность получения пятилетнего вида на жительство при покупке латвийской недвижимости », – призналась Илзе Мазуренко.

Представитель Baltic Sotheby’s International Realty познакомила нас с двумя, как она считает, знаковыми поместьями Латвии, которые нынче доступны потенциальным покупателям. Первый – уже упоминавшееся поместье «Кукшу». Это один из немногих частных и полностью реставрированных исторических объектов подобного рода. Поместье, начало строительства которого датируется 1530 годом, располагается в Тукумском районе, менее чем в ста километрах от Риги. Недвижимость включает в себя раскинувшийся на берегу озера хозяйский дом (1 700 кв. м) и собственную территорию площадью 7 гектаров. На данный момент поместье Кукшу – это небольшой гостиничный объект, в котором имеются 13 номеров, каждый из которых выполнен в собственном дизайнерском стиле. Гордость нынешнего владельца поместья – это коллекция из 250 картин, в том числе и российских художников. Но коллекция, хоть и является неотъемлемой частью внутреннего интерьера дома, не включена в общую цену объекта, которая составляет 2,1 млн евро. Специалисты полагают, что «Кукшу» можно рассматривать не только как коммерческий объект. При желании покупателя он может стать его настоящим родовым поместьем.

А вот поместье «Цинатас» (Cinatas, Валмиерский район) – это прежде всего просторы, просторы и еще раз просторы, которые должны оценить те, кто ищет возможность уединенного сельского отдыха, а также любители охоты. Общая территория этого объекта недвижимости занимает почти 200 гектаров, из которых 100 гектаров – леса, 77 гектаров – сельскохозяйственная земля. Комплекс жилых и хозяйственных построек окружен вековой дубовой рощей. Все здания выполнены из дерева. Стать собственником этой недвижимости можно за 1,5 млн евро.

В Baltic Sothebs International Realty надеются, что к середине осени в их портфеле будет уже порядка 15 латвийских замков и поместий. Переговоры о представлении интересов их соственников уже ведутся. Если все пройдет успешно впортфеле компании окажутся недвижимость цена на которую будет находиться в пределах от 200 000 до 5 млн евро. Интересно, что на латвийском рынке имеются и более дорогие имения. Например, расположенное в поселке Апшуциемс (Тукумский район, в 10 минутах езды от Юрмалы). Оно находится в стадии так называемой пассивной продажи – то есть особенно не рекламируется широкой аудитории. Представители маклерского бизнеса Латвии подтвердили порталу varianti.lv и журналу «м2», что владелец этого поместья держится той же цены, которая была установлена им год назад, – 12 млн евро. Однако нужно иметь в виду, что раскинувшаяся рядом с морем недвижимость (два дома общей площадью 1 891 кв. м и земельный участок 146,93 гектара) – это хоть и стилизованный под старину, но так называемый новодел. А потому к историческим поместьям и замкам отношения не имеющий.

Специалисты, с которыми нам девелось побеседовать, признают: одной из самых сложных задач в торговле уникальной недвижимостью является правильное определение для них стартовой цены. Метод сравнительной оценки, когда возможную цену продажи называют исходя из того, за какие деньги были проданы аналогичные по характеристикам объекты, здесь неприменим. В Латвии таких сделок – раз, два и обчелся. Поэтому цена формируется с учетом очень многих позиций и факторов. Даже таких, во сколько собственнику обошелся 7-летний труд по восстановлению и облагораживанию исторической недвижимости. «Учитывая общую ситуацию на рынке недвижимости Латвии и сравнивая ее с мировой практикой, следует признать, что сегмент местных поместий и замков несколько недооценен. Но так будет не всегда, – полагает Илзе Мазуренко. И оптимистично добавляет: – Такая недвижимость, а это подтверждает и пример Эдольского замка, равно как и произведения искусства, со временем будет только дорожать».

При содержание жилья в Австралии владельцу потребуется оплачивать налог на землю и коммунальные сборы. Стоимость проживания в крупнейшем городе страны, Сиднее, сопоставима с затратами в европейских столицах.

НАЛОГИ И КОММУНАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ

Одним из платежей является сбор Совета (органа местного самоуправления) за вывоз мусора, развитие инфраструктуры и т. д. и составляет 100–350 австралийских долларов ($91,6–320,4) в квартал. Размер платежа за содержание канализации и подачу воды равняется 100–140 а.д. ($89,7–125,6) в квартал. Расход воды оплачивается отдельно.

Счета на оплату коммунальных услуг приходят непосредственно на адрес, где расположена недвижимость. В них, помимо прочего, подробно расписано, как можно внести эти платежи. Один из вариантов – в ближайшем отделении почты. Кроме того, в Австралии весьма распространена оплата по специальной платежной системе би-пэй (BPAY) через интернет-банкинг. Процедура крайне проста, при этом не взимается никакая комиссия. Выписки из банков о текущих операциях со счетом приходят на почтовый адрес. Также коммунальные счета можно получать в «безбумажном» виде, на электронную почту.

Оплата воды, электричества и газа производится поквартально. На небольшую квартиру расход примерно следующий: электричество – 150 а.д. ($137) в квартал, газ – 80 а.д. ($73), вода – 30 а.д. ($27). В первый счет на имя нового владельца будет включена оплата (30–40 а.д., или $27–37) за подключение этих коммуникаций.

Для квартир и таунхаусов установлен платеж за услуги управляющей компании (так называемой страты). Жильцы сами решают, к какой именно компании обратиться. Средства страты распределены по двум фондам – на текущие расходы по техническому обслуживанию здания и фонд будущих затрат (например, на ремонт лифта через пять лет). Низкими считаются расходы на страту в 500 а.д. ($449) за квартал; среднем она составляет 700–1 000 а.д. ($628-898); в элитных жилых комплексах она равняется 1 500–2 500 а.д. ($1 350–2 245) за квартал. При желании жильцы могут не нанимать страту, а заниматься управлением дома самостоятельно, организовав управляющий комитет и обращаясь к коммунальным и ремонтным службам напрямую, без посредников.

Если требуются существенные ремонтные работы (при возникновении трещин в стенах и т. д.) собственники жилья обычно не несут дополнительных затрат. В первые полгода после завершения строительства изъяны устраняет строительная компания, в течение семи лет после возведения дома – страховая компания застройщика.

Налог на землю в Австралии варьируется от штата к штату и устанавливается каждый год заново. Например, в Новом Южном Уэльсе в 2010 году не облагается налогом земля стоимостью менее 376 тыс. а.д. ($343,7 тыс.). При превышении этой суммы платится 100 а.д. ($91,4) плюс 1,6% от разницы между двумя установленными порогами стоимости земли, в данном случае, это 2 999 тыс. а.д. минус 376 тыс. а.д. ($2 742–343,7 тыс.). На остаток свыше 2 999 тыс. устанавливается налог 2%.

Россияне не торопятся покупать недвижимость в Латвии ради вида на жительство. В Южной Корее будут давать вид на жительство за покупку недвижимости. В Чехии увеличились объемы ипотечного кредитования.
Цены
Агентство Colliers подвело итоги второго квартала на рынке недвижимости Дубая. За указанный период средняя стоимость жилой недвижимости в эмирате снизилась на 4% относительно предыдущего квартала. Аналитики говорят, что причиной ценового спада является переизбыток предложения.

По данным крупнейшего ипотечного банка Великобритании Halifax, в июле средняя стоимость жилья в стране поднялась на 0,6% относительно предыдущего месяца. По отношению к июлю 2009 года цены были выше на 4,9%.

Аренда
Статистическое ведомство Финляндии подвело итоги второго квартала на рынке аренды страны. За указанный период средняя стоимость аренды жилой недвижимости в стране увеличилась на 1,7%. Аренда частного жилья в стране подорожала на 1,2%, государственного – на 2,5%,относительно второго квартала прошлого года.

Вид на жительство
За первый месяц действия поправок к Закону «Об иммиграции», предполагающих выдачу вида на жительство иностранным инвесторам в недвижимость и бизнес, от россиян поступило три заявки. По словам руководителя отделения Ober-Haus, в Старом городе Александра Свиридова, июльская статистика не является показательной: в это время активность покупателей традиционно невысока. Ситуация усугубляется аномальной жарой – немногие в таких условиях решаются выезжать на просмотры объектов.

Тем не менее интерес россиян к покупке недвижимости в Латвии есть, отмечает г-н Свиридов. Наибольшей популярностью пользуются особняки в Юрмале стоимостью €300–500 тыс. и квартиры в центре Риги, стоимость которых составляет до €250 тыс. Эксперт уверен, что число претендентов на получение вида на жительство в Латвии возрастет в сентябре-октябре.

Иностранцы, которые инвестируют в рынок недвижимости Южной Кореи не менее $500 тысяч, смогут получить вид на жительство в стране. Новые иммиграционные правила уже были опробованы на южнокорейском курортном острове Чеджу. В дальнейшем власти страны планируют понизить размер минимального вложения в недвижимость, необходимого для получения вида на жительство.

Ипотека
Министерство регионального развития Чехии подвело итоги первого полугодия 2010 года. Суммарная стоимость ипотечных кредитов, выданных в стране за указанный период, составила €2,17 млрд. Это на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года.

Недвижимость и общество
В финском городе Эспоо появится около 400 муниципальных квартир, которые будут сдаваться в аренду только некурящим. В договоре на их аренду будет содержаться особый пункт о запрете курения в самой квартире, на балконе, а также на прилегающей территории. Подобное строительство осуществляется в рамках государственной программы по отказу от курения. В прошлом месяце парламент Финляндии одобрил Закон «О табаке», который вводит жесткие ограничения на рекламу и продажу табачных изделий и запрет на курение во многих общественных местах.

Владельцы дома в США, который собирались изъять за неуплату по закладной, обнаружили в подвале экземпляр первого номера Action Comics 1938 года издания. В этом номере впервые появился известный герой комиксов Супермен. Цена аналогичных экземпляров доходила на аукционах до $1-1,5 млн. Начальная стоимость найденного супругами комикса составит около $250 тыс.

Последние десять лет недвижимость в Греции стабильно популярна среди россиян, при этом ее позиции за последние два года укрепились. Это можно объяснить тем, что в Греции не было астрономического роста цен, который наблюдался в Болгарии или Черногории, при этом происходило развитие экономики и инфраструктуры, а также туризма.

На сегодняшний день цены на недвижимость в Греции немного выше болгарских и сопоставимы с черногорскими. Конечно, как и в большинстве стран Европы, они снизились, поэтому сейчас время задуматься о приобретении новых готовых объектов в непосредственной близости от моря по самым низким ценам за последние пять лет.

Остров нимфы Крити

В материковой Греции наибольшим спросом пользуется регион Халкидики, но гораздо популярнее у россиян греческие острова, в первую очередь Крит – южный форпост Европы, самый большой и наиболее посещаемый иностранцами греческий остров. Крит делится на четыре нома (области): Ханья, Ретимно, Ираклион и Ласити. Туризм на острове начал развиваться 30–40 лет назад с восточной области Ласити, где расположены элитные курорты Айос-Николаос и Элунда. Сейчас постепенно обретают популярность и другие районы острова.

Шикарный отдых с современной комфортабельной инфраструктурой снискал популярность у множества туристов из Европы и Америки. Побывав здесь однажды, будешь вспоминать вновь и вновь кристально чистое море, лазурные берега, великолепные пляжи, мягкий субтропический климат, снежные горы и утопающие в зеленой роскоши долины, обилие зелени и многообразие фауны, живописные пещеры и неповторимые бухты. По количеству солнечных дней остров Крит несомненный региональный лидер. Протяженность береговой линии около тысячи километров. Пустынные пляжи, маленькие бухточки и ласковая морская гладь гармонично дополняется живописными скалами. Кстати снежные вершины Крита имеют необыкновенный розовый цвет – теплый ветер приносит с юга красноватые песчинки, придающие снегу такой необычный оттенок.

Для тех кто интересуется только пляжными развлечениями остров останется просто современным курортом. А ведь это не совсем так. Именно здесь четыре тысячи лет назад «под чутким взглядом Минотавра» возникла минойская культура. Здесь можно увидеть развалины Кносского лабиринта, где по легенде обитало это чудовище. Отсюда взлетел Икар, здесь родился Зевс, сюда же он привез похищенную Европу… Частыми гостями на острове являются археологи. Ведь здесь масса развалин древнейших городов, где до сих пор находят уникальные экспонаты. Сколько интересного можно здесь для себя открыть! Византийские монастыри и венецианские крепости, турецкие мечети и старинные особняки, узкие улочки древних городов и современные фешенебельные отели, рынки, на которых можно приобрести любой товар, ультрамодные бутики… Это только часть того, что можно увидеть на Крите. Ничто не сможет вам помешать, поскольку погода на острове всегда отличная.

О гостеприимстве местных жителей тоже можно складывать легенды. Россиянам всегда будут рады. Достаточно показать, что вы заинтересованы историей той страны, в которой очутились и очень довольны отдыхом, чтобы каждый местный житель начал хвастаться тем, что родился и вырос на Крите.

Крит понравится всем: любителям пляжного отдыха, желающим приобщиться к истории древней цивилизации, ценителям экологического туризма, тем, кто отдыхает с детьми. Своей популярностью отдых на Крите обязан мягкому субтропическому климату, очень полезного для здоровья; погодой, удивительно комфортной в курортный сезон – с апреля по октябрь на Крите практически не бывает дождей. Благотворное сочетание морского воздуха, нежаркого солнца и уникальной экологической ситуации способствует лечению различных заболеваний.

Как добраться?

Прямые рейсы на Крит совершаются из Москвы и Петербурга с июня по сентябрь в два международных аэропорта, расположенных в Ханье и Ираклионе. Зимой россиянам приходится лететь на Крит с пересадкой в Афинах. Из столицы Греции на остров можно добраться на самолете или на пароме.

Что и почем?

Самые популярные туристические места – это Ханья и Ираклион (здесь находятся аэропорты и множество интересных мест, живописных улочек, гостеприимных таверн). Для тихого респектабельного отдыха предпочтительнее Элунда и Агиос Николас в заливе Мирабелла. На Крите по сравнению с другими популярными греческими островами спектр предложений домов для отдыха наиболее широк, а диапазон цен на недвижимость варьируется от экономичного до высокого. Апартаменты можно приобрести от €100 тыс., стоимость таунхаусов и вилл немного выше, от €150 тыс. Некоторые проекты уже снискали популярность на международном рынке и были номинированы как лучшие проекты в Греции на российском конкурсе Homes Overseas Russian Awards.

Комплекс Aphrodite сочетает в себе стильный дизайн, первоклассную отделку и безграничный комфорт. Он распложен на первой береговой линии всего в 15 минутах от города Хания, известного средневековым городом и гаванью, построенной венецианцами, живописными окрестностями и близостью аэропорта. Традиционные строительные материалы, использованные в сочетании с современными строительными технологиями, и цветущие сады прекрасно гармонируют с окружающей природой. В комплексе имеется выбор апартаментов (с одной, двумя и тремя спальнями), таунхаусов и вилл. На территории находятся просторный бассейн, детский «лягушатник», клуб, бар, ресторан, мини-маркет, игровая комната для детей. Стоимость недвижимости в комплексе начинается от €160 тыс.

В самом престижном районе острова Крит на склоне холма в 30 м от моря, с впечатляющим панорамным видом на кристально чистые синие воды залива Элунда расположены 19 элегантных вилл – Elounda Blue Villas. Это жилье удовлетворит потребности в уединенной жизни и комфортном отдыхе в одном из самых известных и престижных мест в мире. Elounda Blue Villas находится в 75 км к востоку от аэропорта Ираклиона, в 7 км от города Агиос Николаос. В этой части острова Крит, знаменитой кристально-чистой морской водой залива Элунды и песчаными пляжами, находятся одни из самых дорогих и роскошных отелей мира. В Агиос Николаосе есть супермаркеты, химчистки, различные магазины, рестораны, кафе и бары, поликлиника и т. д. Виллы различных типов и размеров, с тремя или четырьмя спальнями, гостиной и столовой, камином, кухней, тремя ванными комнатами. Все виллы имеют собственный бассейн и место для парковки. Стоимость вилл €400–450 тыс.

Есть проекты скромнее, где цены, соответственно, ниже. Например, в 200 м от моря в туристической деревушке Айа Пелагия (в одноименном проекте) предлагаются небольшие виллы типа бунгало, стоимость которых варьируется от €150 до €240 тыс.

Есть предложения и более дорогие: например, Viglia Beach Villas – роскошные виллы с пышными садами, построенные в традиционном греческом стиле по индивидуальным проектам, идеально расположенные на берегу залива Киссамос. Их стоимость – €800 тыс.

Важно оценить удачный момент для покупки лучших объектов недвижимости в Греции: пока страна находится в кризисе, и Евросоюз только начинает выделять средства для нормализации ситуации, цены на недвижимость снижены. Всего через несколько месяцев таких предложений может не быть.

Процедура покупки недвижимости

Иностранцы имеют право на покупку любой недвижимости в Греции. Процедура достаточно проста, за исключением одного нюанса: для приобретения недвижимости в тех зонах, страны, которые признаны пограничными, требуется получить официальное разрешение. К таким зонам относятся префектуры Македонии, Фракии, острова Лесбос, Хиос, Самос, Додеканиса, Скирос, Санторини и т. д. К ним же относится и Крит.

Однако для граждан дружественных стран (таких как Россия) это скорее формальная бюрократическая процедура. Строго запрещается приобретать недвижимость лишь в зоне археологических раскопок.

Участие адвоката в сделке при покупке недвижимости обязательно. Он отвечает не только за оформление, но также и за проверку объекта на чистоту, за разъяснение юридических аспектов сделки. Адвокат – самый важный участник всего процесса купли-продажи собственности, особенно это касается юриста со стороны покупателя, чье участие в процессе оформления документов заключается в защите интересов своего клиента. Обратите внимание на особенность закона Греции: он предусматривает обязательное присутствие юриста при заключении сделки о передаче собственности, если стоимость сделки превышает сумму €29 347 для региона Афины-Пирей и €11 739 для других регионов Греции. Обязательное присутствие юриста означает не только то, что он будет присутствовать при заключении сделки, но также и подписывать документы.

Гонорар адвоката варьируется обычно в диапазоне от 0,5% до 2% от стоимости недвижимости. Вознаграждение выплачивается до подписания договора в адрес соответствующей Юридической коллегии. Определенная часть этой оплаты удерживается коллегией (Афинская Юридическая коллегия удерживает 35% вознаграждения), остальная же причитается непосредственно адвокату.

Интересы продавца и покупателя могут представлять другие лица, получив от них доверенность, заверенную в нотариате в Греции или в Греческом консульстве за рубежом. Также, до оформления сделки, покупатель получает налоговый регистрационный номер в специальном налоговом офисе для иностранцев.

Контракт составляется нотариусом только на греческом языке и должен быть устно переведен слово в слово при его заключении. Нотариальный договор купли-продажи – это публично-правовой документ, который составляется, подписывается и заверяется нотариусом. Нотариус проверяет, насколько корректно составлен между сторонами договор купли-продажи собственности, поскольку эти документы являются публично-правовыми. Он же разъясняет сторонам содержание договора. Он же проверяет наличие всех необходимых документов у подписывающих сторон. Нотариус также должен удостовериться в наличии подтверждения об оплате налога на переход права собственности, который покупатель оплачивает заранее, до сделки. Закон Греции запрещает приобретение любой собственности путем подписания закрытых частных документов и, в случае обнаружения такой сделки, она признается недействительной и аннулируется. Обычно нотариуса выбирает покупатель, поскольку именно он несет расходы по нотариальным операциям с документами. Работа нотариуса представляет большую важность в таких случаях, поскольку она охраняет и гарантирует признанные права обеих сторон договора и правовой титул владения.

Процедура завершается регистрацией нового титула недвижимости в Национальном Земельном Реестре. Учет земельных участков в Греции ведется совсем недавно, и на данный момент в Земельный Реестр внесена лишь небольшая часть территории страны. Нотариальные документы, которые делают любую сделку с собственностью действительной, регистрируются в соответствующем подразделении Реестра Закладных (организация, на смену которой приходит Земельный Реестр), после этого покупатель официально вступает в полное право владения.

Расходы на покупку и содержание недвижимости

Итак, покупателю следует до подписания основного контракта оплатить налог на передачу собственности. 9% – налог на объекты стоимостью менее €15 тыс., 11% – на объект дороже €15 тыс. Речь идет об объектах, разрешение на постройку которых было получено до 2005 года. На все остальные объекты налог составляет 19%. Свидетельство об уплате налога необходимо предъявить при заключении сделке.

Налогом облагается оценочная стоимость жилья. Она, как правило, меньше реальной рыночной стоимости в два-три раза. Таким образом, на новую виллу стоимостью, к примеру, €300 тыс. налог на переход права собственности составит около €19 тыс. Это однократная выплата при оформлении недвижимости.

Услуги адвоката составляют 0,5–2% от стоимости, нотариуса – 1,5%. Заявление на получение разрешения стоит €1 тыс. Регистрация объекта в Земельном Реестре обойдется в 0,475%. Общая сумма дополнительных расходов, возникающих при покупке недвижимости в Греции, включая недвижимость на Крите, на объекты, построенные после 2005 года, составляет около 9–11% от реальной стоимости недвижимости и около 7% в случае покупки недвижимости, построенной до 2005 года. Уровень налогов при покупке недвижимости в Греции соответствует другим европейским аналогам (те же деньги платятся при оформлении недвижимости в Испании).

Ежегодный налог на недвижимость зависит от оценки недвижимости налоговыми органами. Если оценочная стоимость объекта недвижимости ниже €243 тыс., то данный объект налогом не облагается. Таким образом, объекты недвижимости, коммерческая стоимость которых составляет €500–600 тыс., не облагаются ежегодным налогом. Если оценочная стоимость объекта выше €243 тыс. на €50 тыс., например, составляет €293 тыс., то налог на недвижимость равна 3% от €50 тыс., то есть €1,5 тыс. в год. Если оценочная стоимость объекта выше €243 тыс. на €100 тыс., составляет, например, €343 тыс. то ежегодный налог будет (4% от €100 тыс.) = €4 тыс. Повторимся: оценочная стоимость объекта налоговыми органами не превышает 50% от реальной рыночной стоимости, как правило, в два-три раза меньше выплачиваемой цены.

Основные затраты на содержание состоят из расходов на водоснабжение и электричество. Абонентная плата за водоснабжение составляет €26 в год. Стоимость воды зависит от количества расходуемых в год кубометров: до 120 куб. м – 0,5 за куб. м, 120–240 – €0,75, 240 и более – €1,2. Пример: площадь дома – 200 кв. м, площадь сада – 500 кв. м, расходы владельца – до€ 400 в год. Расходы за электроснабжение определяются общей площадью дома, суммой налогов (варьируется в зависимости от района) и количеством расходуемой электроэнергии. Пример: для дома в 200 кв. м оплата составит €40 в месяц плюс €0,07 за один киловатт расходуемой электроэнергии.

Абонентская плата за телефонную линию составляет €10 в месяц. Плюс к этому оплачивается стоимость телефонных переговоров: звонки по Греции на стационарный телефон стоят €0,03 в минуту, на мобильный телефон – €0,07 в минуту, звонки в Россию – €0,3 в минуту. Существуют коммерческие телефонные сети, в которых выше абонентская плата, но ниже стоимость звонков в Россию (от €0,1 в минуту).

В странах Балтии цены на квартиры не только падают, но и растут. В Лондоне проданы самые дорогие апартаменты в мире. Власти Черногории обещают вид на жительство в обмен на инвестиции.

Цены

В июле средняя стоимость серийных квартир в Риге увеличилась на 0,3% в сравнении с июнем. С начала текущего года цены на жилье в латвийской столице повысились на 15,9% и вернулись на уровень апреля 2009 года (€606 за кв. м).

В июле индекс цен на квартиры в пяти крупнейших городах Литвы поднялся на 0,3% относительно предыдущего месяца. В сравнении с июлем 2009 года цены сократились на 11,4%.

В июле средняя стоимость квартир в Эстонии снизилась на 4,8% относительно предыдущего месяца, до €706 за кв. м. Количество сделок купли-продажи квартир в стране, зарегистрированных в июле, уменьшилось на 1,3%.

Оценочное ведомство при Министерстве юстиции Израиля подвело итоги второго квартала на рынке жилья Израиля. Средняя стоимость квартир в верхнем ценовом сегменте увеличилась за указанный период на 3,2% относительно предыдущего квартала. По мнению экспертов, основной причиной ценового роста являются невысокие объемы нового предложения.

Продажи

В июле количество продаж недвижимости в Латвии увеличилось на 23,8% относительно июня. По словам члена правления риэлторской компании NIRA Fonds Евгении Марковой, одна из причин этого заключается в том, что 1 июля 2010 года вступили в силу поправки к Закону «Об иммиграции», и ряд продавцов и покупателей дожидались июля, чтобы совершенная сделка подпала под действие нового законодательства.

Лондонские сделки

В мае на российских покупателей первичного жилья в центре Лондона пришлось 3,1% от общего числа сделок, говорится в отчете консалтингового агентства Knight Frank. Граждане Китая совершили 10,8% всех сделок, став лидерами среди иностранцев.

Частный инвестор из России, пожелавший остаться неизвестным, приобрел офисное здание Grand Buildings на Трафальгарской площади. Помимо офисных помещений, в нем располагаются торговые объекты. Общая площадь здания составляет 18,6 тыс. кв. м. Стоимость сделки – ?172 млн.

В Лондоне продана квартира за ?140 млн, что делает эти апартаменты самыми дорогими в мире. Покупатель объекта неизвестен. Двухуровневый пентхаус в жилом комплексе One Hyde Park в элитном районе Найтсбридж насчитывает шесть спален, а его общая площадь превышает 2 тыс. кв. м. Апартаменты оборудованы специальным убежищем, пуленепробиваемыми окнами и персональным лифтом со сканером сетчатки глаза.

Инвестиции

Власти Черногории обещают вид на жительство в обмен на инвестиции. Желающий получить гражданство страны-кандидата на вступление в Евросоюз должен будет вложить в ее экономику €500 тыс. Подробности данной инициативы пока не уточняются. Неизвестно также, будет ли считаться инвестицией приобретение недвижимости. По мнению профессионалов рынка, покупка недвижимости в Черногории обычно не рассматривается как инвестиционная, поэтому необходимо будет совершать вложения в определенные отрасли бизнеса. Хотя в отдельных случаях может быть сделано исключение.

Необычный проект

В Германии появился отель категории «миллион звезд». Необычная гостиница расположена на пшеничном поле неподалеку от курортного города Бад-Киссинген в Баварии. Стен и потолка в этом отеле нет, а фундаментом служит само поле. На нем оставлены полоски пшеницы, которые сверху похожи на рисунок дома. Внутри этого «дома» стоят кровати. Приготовление пищи и отправление естественных надобностей также осуществляется на открытом воздухе. Стоимость проживания стоит €3–7 в сутки.

Недвижимость и невинность

Жительница Венгрии выставила на торги на интернет-аукционе eBay свою невинность, что помочь своей семье погасить долги по ипотеке. Один претендент из Великобритании предлагал ?100 тыс., однако он был намерен также жениться на девушке. Ее саму подобный вариант не устраивал. Впоследствии появилась информация, что девушка сняла свою невинность с торгов.

Согласитесь, каждый из нас когда-нибудь, да мечтал построить свой собственный дом. Сегодня рынок предлагает массу вариантов, – глаза разбегаются. Дома большие и маленькие, деревянные и кирпичные, простенькие и замысловатые – соорудить можно все, что душе угодно. Лишь бы были деньги. Кстати, а сколько их нужно? О суммах, в которые обходится строительство хорошей дачи, уютного загородного дома, и поговорим.

Кризис на убыль – цены вверх

Пожалуй, одним из лучших периодов для строительства загородного дома был прошлый весеннее-летний сезон, когда из-за кризиса цены снижались не только на жилье, но и на строительные работы и материалы: «Лето прошлого года – это сезон скидок и различных спецпрограмм, а сегодня можно однозначно констатировать, что кризис на рынке загородной недвижимости закончился, и цены на большинство строительных материалов и услуг снова подросли. А например, на пиломатериалы, утеплитель из минеральной ваты, спрос по которым существенно превышает предложение, цены выросли резко – примерно на 30%», – сообщил журналу Metrinfo.Ru Александр Дубовенко, директор по развитию компании GOOD WOOD (Гуд Вуд). Правда, Олег Парижский, директор проектов управляющей компании «Волжские дачи» не столь категоричен: «За год удорожание практически не превысило 5%, причем почти всегда можно договориться о скидках или рассрочке платежа, даже при незначительных объемах работ или закупок».

Впрочем, не стоит впадать в панику по поводу подорожания всего и вся: «ведь после того, как производители «раскачаются», стоимость особо подорожавших позиций немного упадет», – полагает Александр Дубовенко (GOOD WOOD).

От дерева до камня

Начинать строительство надо с выбора дома, который вы желаете поставить на своем участке. Тут следует исходить либо из имеющегося бюджета, либо из соображений последующей эксплуатации строения. Погодные условия в России довольно сложные: летом у нас бывает довольно жарко (нынешняя жара – аномалия, но летняя температура около +28 градусов в течение пары недель – в общем-то норма), а зимой – холодно, к тому же не забывайте о снеге, поэтому «наш климат требует минимальной теплопроводности стен и их высокой устойчивости к влиянию оттаивания-замерзания», – уверяет Олег Парижский («Волжские дачи»), – таким задачам лучше всего соответствует кирпичная кладка, монолит либо бревно диаметром около 30 см».

Именно поэтому, как сообщает Александр Дубовенко (GOOD WOOD), в нашем отечестве самыми популярными остаются кирпичные дома и строения из пеноблоков. А если выбирается дерево, то чаще опять же – традиционные технологии: массивный брус, лафет, оцилиндрованное бревно и рубленый дом.

Однако технологии развиваются, и сейчас на рынке представлены дома с теплопроводностью и долговечностью, по крайней мере, не ниже, чем у традиционных, это, например, строения из пенополистирола или возведенные по принципу несъемной опалубки. «Постепенно набирает популярность и технология «клееного бруса», которая существенно уменьшает часть недостатков деревянных домов – усадку, трещины и щели, – рассказывает Александр Дубовенко, – а в будущем, как и в Европе, у нас будут популярны панельные дома с применением OSB (т.е. с ориентированной плоской стружкой в составе бетона. Прим. ред.). Пока они редки, потому что в России не налажено производство OSB». Тем не менее, люди все чаще хотят жить в более легком экологичном жилье, поэтому выбирают для строительства дерево в любых видах и формах.

«Проекты домов, выполненных по новым технологиям, выглядят стилистически интереснее, строения возводятся быстрее, а стоят зачастую дешевле», – добавляет Олег Парижский («Волжские дачи»), и многие потребители в последние 2-3 года предпочитают идти в ногу со временем.

Из современных загородных домов самыми бюджетными вариантами остаются деревянные, каркасные и щитовые. Фактически это строения из полуфабрикатов, ассоциирующиеся с конструктором и устанавливающиеся на относительно неглубоком фундаменте. Для каркасных домов на заводе изготавливают деревянные рамы, которые становятся его каркасом, и доски-стены, крепящиеся на каркас только на стройплощадке (т.е. на загородном участке). А для щитовых домов изготавливают целые стены-щиты, которые соединяются друг с другом также на участке. Огромный плюс таких домов – быстрые сроки строительства (правда, правильнее сказать сборки), готовое жилье можно получить уже через 14-60 дней (в зависимости от размеров и модификации).

Да и цены весьма невелики: при площади домов от 20 до 200 м кв. минимальная стоимость квадратного метра щитового или каркасного дома при возведении собственными силами стоит в среднем 18-20 тыс. руб., а при строительстве «под ключ» – в среднем 20-25 тыс. руб.

К примеру, компания «Зодчий» предлагает каркасные дома «Крепыш» всего за 10 000 руб./кв. м. А компания «Гуд Вуд» в кризис запустила технологию «Народный дом»: «Нами был достигнут нижний ценовой рекорд: дома «под ключ» стоили 16 800 руб./кв. м. Рекорд так и не был побит. Однако сегодня наша компания повысила стоимость квадратного метра в этом проекте на 2000 руб., т.к. спрос существенно превысил производственные мощности», – рассказывает Александр Дубовенко.

Но надо понимать, что низким ценам соответствует обычно и более низкое качество либо менее привлекательные характеристики дома, например, меньшая высота потолков, более тонкие стены, неглубокий фундамент, небольшой слой утеплителя и т.п. К тому же в таких домах нельзя жить зимой. Например, дом «Крепыш» площадью 20 м кв. с высотой потолков 2,15 м подразумевает фундамент из опорных столбов из бетонных блоков 30х30х20 см и 30х20х20 см, каркасные внутренние стены из доски 35х150 мм, обшитые вагонкой 12,5 мм, утепленные минеральной ватой толщиной 150 мм. А толщина утеплителя в перекрытиях и полах всего 50 мм.

Для сравнения, – в двухэтажном доме «Карелия-3» площадью 115 м кв. с высотой потолков 2,6 и 2, м на первом и втором этажах соответственно, на монолитном фундаменте и с двойным остекленением квадратный метр стоит уже 15 тыс. руб. Однако и в этом доме в зимнюю стужу будет холодно. Каркасные и щитовые дома – это все же варианты летние, а для круглогодичного проживания лучше выбирать дома из клееного или строганного бруса или бревен, ну или возвращаться к кирпичам и бетону.

Стоимость домов из строганного бруса в среднем на 20-30% выше, чем каркасных и щитовых. В принципе, за те деньги, в которые обходится возведение неплохого щитового дома, можно построить скромный дом из бруса. Квадратный метр в этом случае будет стоить в среднем 25-28 тыс. руб. при варианте «под ключ». При этом вы получите дом с низким коэффициентом теплопроводности, который при использовании только в летнее время можно не утеплять, а при применении современных утеплителей и систем отопления он превращается в круглогодичное жилье. А межвенцовый уплотнитель, используемый в подобных домах, исключает продувание стен и попадание влаги. Возведение такого дома на бетонном фундаменте занимает обычно от 20 до 30 дней.

Все перечисленные преимущества сохраняются и у домов из клееного бруса, изготавливаемого из склеенных по специальной технологии досок – ламелей. Но такой материал к тому же свободен от недостатков цельной древесины. Благодаря тому, что перед склеиванием ламели сушат, они приобретают оптимальную влажность 12-+3%, тем самым будущий дом защищается от усушки и трещин, к тому же воздействие высокой температуры исключает содержание в ламелях живых микроорганизмов и грибковых поражений. А благодаря тому, что из ламелей вырезают дефектные участки, дом становится более прочным. Кроме того, профиль бруса исключает контакт клеевых швов с атмосферными осадками, исключено и образование конденсата. «А еще дома из бруса традиционно считаются наиболее качественными, т.к. этот материал подвержен наименьшей усадке – основной проблеме деревянного домостроения», – говорит Олег Парижский («Волжские дачи»). И с каждым годом этот вопрос решается все лучше, например, применяется более совершенная австрийская технология Naturi. Но конечно, за качество и высокие характеристики придется платить: «Строительство дома по финской технологии из клееного бруса обойдется в 50-70 тыс. руб. за квадратный метр», – сообщает Олег Парижский.

Впрочем, Александр Дубовенко (GOOD WOOD) считает, что если речь идет о домах, предназначенных для круглогодичного проживания, то важен не только материал стен, но и технология фундамента, окон, кровли, инженерных систем, отделки и.т.д.

Если же говорить о кирпичных и панельных домах, то «парадоксально, но факт: благодаря кризису затраты на их строительство почти сравнялись с затратами на возведение деревянных строений, – утверждает Олег Парижский («Волжские дачи»), – ведь цены на кирпич и пеноблоки упали за последние пару лет значительно ниже, чем на деревянные конструкции». Таким образом, квадратный метр кирпичного дома обходится в 60-80 тыс. руб., но конечно, цена зависит от качества материала, сложности проекта, глубины фундамента и пр.

Таким образом

Итак, условный дом площадью, допустим 150 квадратных метров, построенный по технологиям, описанным нашими экспертами, обойдется нам в сумму от 2,7 млн. до 12 млн. рублей. Но это еще не все затраты. Мы не подсчитали стоимость подключения к коммуникациям, работы строителей и проектировщиков. Об этом поговорим в следующий раз.

Эксперты рынка жилья в Московском регионе утверждают, что пока еще есть возможность приобрести квартиру по цене в 30 тыс.рублей за метр, но такие предложения уже становятся остродефицитными на фоне общего роста стоимости жилищных метров.

В так называемом «среднем Подмосковье», к которому относятся города на расстоянии 5-30 км от МКАД, объем предложения первичного жилья также остается стабильным в течение 2010 года. Так утверждают эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» (IRN.RU). При этом доля рынка новостроек среднего Подмосковья по-прежнему составляет примерно 40% от общего объема предложения первичного жилья в Московском регионе.

Среди городов рассматриваемого сегмента лидером по объемам строительства новостроек последних лет является Подольск, говорят Индикаторы. Во 2 квартале 2010 года отмечалась наибольшая активность рынка: вместо 8 ушедших с продажи объектов, 6 из которых уже прошли госкомиссию, на реализацию поступили 3 новостройки. По-прежнему высокий уровень продажи новостроек обеспечивается реализацией последних квартир в готовых домах, при этом абсолютно новых проектов, вышедших на рынок в посткризисный период, в Подольске практически нет.

Эксперты рынка жилья в Подмосковье утверждают, что рост цен и спроса характерен также для городов Московский, Железнодорожный и Балашиха. В данных населенных пунктах сегодня реализуется по 27-29 новостроек. Средняя стоимость метра в Подмосковье на расстоянии 5-30 км от МКАД составляла около 58 тыс. рублей. Таким образом, среднее Подмосковье демонстрирует ту же стабильность цен на первичном рынке жилья, как и города-сателлиты.

Среди городов-лидеров по объемам предложения новостроек наиболее высокий уровень цен во 2 квартале 2010 года характерен для Одинцово: 75,4-76,5 тыс. рублей за метр жилья. А самый доступный уровень цен вкупе с большим выбором квартир на рынке новостроек предлагается в Раменском: 51 тыс. рублей за «квадрат».

Остановимся подробнее на самых дорогих и самых дешевых новостройках в Подмосковье средней удаленности во 2 квартале 2010 года. По данным «Индикаторов», минимальная стоимость жилья была зафиксирована в городе Электроугли, где недавно началось строительство ЖК «Светлый город». Во 2 квартале 2010 года стоимость квадратного метра в домах первой очереди составляла 30-40 тыс. рублей, средняя цена квартиры была на уровне 2-2,5 млн. рублей.

Самый дорогой объект в среднем Подмосковье сегодня строится в городе Щелково – ЖК «Дом на Набережной класса Де Люкс». Здесь стоимость метра составляла 100-135 тыс. рублей, а средняя цена за квартиру площадью 125 метров – около 15 млн. рублей. Интересно, что как и ЖК «Светлый город», «Дом на Набережной» в Щелково сейчас находится на стадии возведения фундамента, и тем не менее, уровень цен в нем сопоставим с московским.

По обобщенным данным риелторских компаний Москвы, средняя стоимость квартир в Москве выросла за полгода на 6,7% – до 188,5 тыс. рублей за «квадрат», в Подмосковье – на 0,6%, до 71,3 тыс..

Согласно статистике портала «Гдеэтотдом.ру», среди городов-миллионников в первом полугодии самый существенный рост цен был зафиксирован в Уфе – на 11,2% – до 44 тыс. рублей за квадратный метр, в Челябинске – на 4,8% – до 40,8 тыс., и Казани – на 3,9%, до 38,2 тыс..

Свою оценку ситуации на жилищном рынке в валютном измерении предлагает агентство Penny Lane Realty. Так, цена самого дорогого квадратного метра зафиксирована в Центральном административном округе и составляет на конец июля 48,9 тыс. долларов. Такие «квадраты» в количестве 249-ти находятся на «золотой миле» в отдельно стоящем элитном особняке

В целом по центру столицы метр стоит на начало июля 7,1 тыс. долларов.

На 2-м месте по дороговизне – юго-запад со средней стоимостью квадртаного метра в размере 5,3 тыс. долларов. Самый дорогой объект – ЖК «Lake House», один метр в котором оценивается застройщиком в 25,8 тыс. долларов.

На 3-м месте в рейтинге – ЗАО, один квадратный метр стоит 4,95 тыс. долларов. Самый высокооцененный «квадрат» стоит 25 тыс. долларов. Квартира находится на набережной Тараса Шевченко и имеет панорамный вид на Белый Дом и Москва-реку.

Четвертую строчку рейтинга занимает Северный административный округ с самой дорогой ценой за квадратной метр на отметке в 19,8 тыс. долларов. Такая стоимость зафиксирована в четырехкомнатной квартире площадью 143 кв.м в кирпичном 12-этажном доме по ул. Лизы Чайкиной. Средняя цена по этому округу – 4,5 тыс. долларов.

На 5-м месте северо-запад столицы, где метр вторичного рынка стоит около 4,3-4,4 тыс. долларов. Самый дорогой «квадрат» оценивается в 17,2 тыс. долларов.

6-е место – это восток Москвы, где метр не поднимается выше 4,2 тыс. долларов. Хотя и здесь есть современный монолитно-кирпичный дом, одна квартира в котором оценена владельцами из расчета 15,2 тыс. долларов за «квадрат».

Замыкает ТОП-10 рейтинга компании Зеленоград. Тут квадратный метр в среднем стоит порядка 2,95 тыс. долларов, а самый дорогой «квадрат» оценен в 5 тыс.

В структуре предложения по самой высокой стоимости квадратного метра среди округов Москвы лидируют ЦАО (27%), ЗАО (18%) и ЮЗАО (15%).

В последние годы в законодательство внесен ряд изменений, которые расширили круг льгот, положенных при совершении сделок купли-продажи. О том, как ими пользоваться, рассказывает главный юрист агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Эльвира Дейнека.

– Раньше при продаже квартиры (не важно, сколько лет она находилась у вас в собственности) нужно было подавать декларацию. Сейчас, если квартира пробыла в собственности три года, делать этого не требуется. Я ничего не перепутал?

– Да, все так. Федеральным законом № 368-ФЗ от 27.12.2010 в Налоговый кодекс РФ внесены соответствующие поправки. Теперь не подлежит налогообложению доход, получаемый от продажи жилых домов, квартир, комнат (включая приватизированные жилые помещения), дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе. Это же правило распространяется на продажу иного имущества, находившегося в собственности три года и более.

Действие нового положения распространили на отношения, возникшие с 1 января 2009 года. Иными словами, за проданное после 1.01.2009 имущество, которое находилось у вас в собственности три года и больше, отчитываться не нужно. В налоговую инспекцию можно не ходить и налоговую декларацию не подавать.

– Часто возникают ситуации, когда человек продает квартиру, которая была у него в собственности меньше трех лет, и в то же время покупает новую. Что будет с налогами? Дохода же нет…

– Налоговые органы рассматривают данную ситуацию как совершение двух независимых сделок, которые оформлены двумя договорами купли-продажи. Соответственно, у продавца возникает доход от продажи недвижимости в сумме, вырученной за квартиру. И этот доход является налоговой базой для расчета НДФЛ. Как продавец по одной сделке и как покупатель – по другой, гражданин имеет право воспользоваться налоговыми вычетами.

– Если год или два назад человек купил квартиру за пять млн рублей, а сейчас продает ее примерно за ту же сумму, то он не имеет дохода. Раз так, то по логике не должно быть и налогов…

– В данной ситуации при декларировании доходов нужно заявить об их уменьшении на сумму произведенных расходов. Если продать квартиру за ту же сумму, то налог не возникает. Если стоимость квартиры возросла, налог будет начислен на разницу стоимости квартиры при продаже и пяти млн рублей.

– Тогда почему в договоре люди не прописывают полную сумму, если квартира не пробыла в собственности три года? Чего боятся?

– Во-первых, не все желают платить налоги (если налог возникает). Во-вторых, не все знают о своих льготах. К сожалению, немаловажную роль играет позиция налоговой инспекции. На вопрос одной нашей клиентки в налоговой инспекции по месту жительства в трех разных кабинетах озвучили совершенно разную позицию: «будете платить налог», «не будете платить налог», «может быть, не будете платить налог».

– Как быть в ситуации, когда человек прожил в квартире, к примеру, четыре года, льготу по налогу не выбрал, но по ряду причин ему приходится это жилье продавать и покупать новое? Эта льгота у него уже пропадает? Вычет же, как следует из закона, дается только один раз.

– Право использовать остаток налогового вычета, связанного с покупкой недвижимого имущества, не прекращается, даже если впоследствии имущество будет продано. Ранее налоговики отказывали в получении вычета (его остатка), если имущество выбыло из собственности налогоплательщика. Сейчас ситуация изменилась. Из письма Минфина РФ от 18.02.2009 № 03-04-05-01/66 следует: «Если при приобретении квартиры полностью не использован имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 2 пункта 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования независимо от того, что в эти периоды квартира уже не находилась в собственности».

– Значит ли это, что квартиру я продал, а вычет с нее буду получать?

– Именно так.

– Или такая ситуация. Если квартира приобретена на имя одного из супругов, то может ли другой супруг воспользоваться вычетом? Это же их совместная собственность.

– Если между супругами не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, считается, что имущество находится в общей совместной собственности. Каждый из супругов имеет при этом право на имущественный налоговый вычет вне зависимости от того, на чье имя оно оформлено.

Когда имущество находится в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. К примеру, муж берет на себя сумму в 1,2 млн, а жене тогда остается только 800 тыс. рублей, поскольку максимальный размер имущественного налогового вычета составляет два млн, и перекрывать его по закону супруги не имеют права. Данный вывод следует из письма ФНС РФ от 13.04.2010 № 03-04-05/9-197.

– Есть такой термин «замена вычета». Что имеется в виду? И какая польза от «замены» для покупателя или продавца квартиры? Поясните.

– Налогоплательщик вправе не применять имущественный вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. Такие расходы должны быть документально подтверждены. При этом вычет можно только заменить.

Одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя. Однако при продаже в одном налоговом периоде (например, двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет), налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до одного млн рублей. И одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением. Об этом сказано в Письме Минфина РФ от 10.02.2010 № 03-04-05/9-48.

– Можно для наглядности показать это на примере?

– Допустим, в 2009 году было продано две квартиры. Одна из них куплена год назад за пять млн рублей и продана за ту же сумму. Вторая получена в наследство два года назад и продана за три млн. Расчет налога может быть следующий.

По первой квартире уменьшаем сумму дохода на сумму произведенных расходов, то есть из пяти млн вычитаем пять млн и получаем ноль. Таким образом, налогооблагаемый доход равен нулю.

По второй квартире применяем вычет, равный одному млн рублей (так как в собственности квартира менее трех лет). Из трех млн вычитаем один млн и получаем два млн рублей. Это доход, который подпадает под налогообложение. При ставке в 13% размер налога составит 260 тыс. рублей.

– Как происходят вычеты по ипотеке? Всегда ли можно вернуть 13% от суммы выплаченных процентов по кредиту? В каких случаях могут не предоставить вычет?

– Факт осуществления расходов на уплату процентов по ипотечным кредитам налогоплательщику необходимо подтвердить. Для этого в инспекцию надо представить:
– копию кредитного (ипотечного) договора;
– копию графика погашения кредита и уплаты процентов по кредитному (ипотечному) договору;
– справку организации, выдавшей кредит, об уплаченных в отчетном налоговом периоде процентах за пользование кредитом;
– платежные документы, подтверждающие уплату процентов (например, банковскую выписку по счету).

Об этом сказано в Письме УФНС России по г. Москве от 05.10.2009 № 20-14/4/103408.

Если же гражданин не является налогоплательщиком НДФЛ, и если в налоговую инспекцию не будут предоставлены требуемые документы, то в предоставлении вычета могут отказать.

– Один из наших читателей задает такой вопрос. Квартиру он купил в 2008 году. У прежнего хозяина налог на недвижимость не брали, он был от него освобожден. Не присылают квитанции из налоговой и новому владельцу. Как быть в этой ситуации? Ждать или идти самому в налоговую инспекцию? Если не пойти, то что потом грозит – штраф или списание налогов за истечением срока давности?

– Несмотря на то, что обязанность по уплате налога на имущество возникает только после даты получения налогоплательщиком налогового уведомления, покупателю квартиры все же лучше сходить в налоговую инспекцию и уточнить факт направления ему такого уведомления. Неполучение уведомления (по разным причинам), если оно все же было ему направлено, может повлечь начисление пени.

– И каков срок давности?

– Федеральным законом от 28.11.2009 № 283-ФЗ внесены изменения в п. 10 ст. 5 Закона РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Согласно этим изменениям налоговая инспекция может направить налогоплательщику уведомления об уплате налога на имущество физических лиц только за три налоговых периода, предшествующих календарному году их направления. Таким образом, если гражданин в 2010-м или более позднем году получит уведомление об уплате данного налога за более чем трехлетний период, то такое уведомление можно проигнорировать.

Когда молодых людей сегодня спрашивают, о чем они мечтают в жизни, все чаще и чаще можно услышать ответ, что они хотели бы иметь собственный дом где-нибудь на Лазурном берегу. Что ж, в наше время эту мечту вполне можно осуществить: риелторские агентства предлагают широкий выбор апартаментов и вилл в любой стране мира, а специалисты дают профессиональные советы, как действовать обдуманно и минимизировать риски при покупке. Не так давно компания IntermarkSavills совместно с компанией Knight Frank провели семинар на эту тему под названием «Инвестиции в зарубежную недвижимость: как искать и правильно читать статистику».

Поздняя реакция

Покупка дома или квартиры за границей начинается с поиска информации о стране, предложениях недвижимости, застройщиках, риелторских компаниях. Благодаря всемирной паутине сделать это можно легко: любая поисковая система выдаст сотни адресов веб-сайтов по интересующей вас теме, где можно узнать обо всем и вся. Но вот насколько эта информация верна – уже другой вопрос. Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, предлагает несколько способов, как проверить информацию.

Для начала эксперт советует научиться понимать, какую информацию по зарубежному рынку недвижимости теоретически собрать можно, а какую нельзя. Допустим, сведения об объемах продаж, о росте или падении цен на рынке недвижимости, арендных ставках, условиях и объемах ипотеки, количестве нового и старого жилья – все это узнать можно. То есть если на сайте какой-нибудь компании вы обнаружите упоминание о том, что объемы сделок на рынке недвижимости одной из стран, к примеру, в 2009 году выросли на 50%, а 30% сделок совершились с помощью ипотеки, то никаких подвохов, скорее всего, в этом нет. Дело в том, что кадастр имеет право отчитываться об этом, а банки предоставляют общую статистику, так что цифры вполне реальные (конечно, с той или иной долей погрешности). Нужно лишь обращать внимание на источник информации и анализируемых компанией данных.

Сомнению стоит подвергать другие данные, например, об объемах продаж или покупок по национальному признаку, о том является ли сделка инвестиционной или покупкой для себя, об объемах инвестиционных сделок, о том, сколько ипотечных заявок одобрено по национальному признаку. Часто агентства недвижимости называют конкретную цифру, сколько объектов недвижимости в той или иной стране купили россияне. Компания, конечно, может это сделать, но основываясь только на собственном опыте, то есть сколько именно она продала жилья нашим соотечественникам. Покупатели должны понимать, что это лишь определенный процент и ситуацию на рынке недвижимости в целом такие показатели никак не характеризуют. К тому же некоторые вообще предпочитают покупать недвижимость напрямую, минуя риелторов, или заключают сделки не на частное, а на юридическое лицо. Кроме того, получить информацию из кадастра о том, сколько немцев, англичан или русских купили в стране недвижимость, невозможно: такой статистики просто не ведется.

Нельзя также однозначно сказать, инвестиционная сделка была совершена или квадратные метры покупатель приобрел для собственного пользования. Все инвесторы все равно любую покупку «примеряют на себя», на тот случай, если не получится, к примеру, продать жилье или сдать его в аренду.

Отчетность по рынкам недвижимости с лагом меньше двух месяцев получить тоже нереально. Дело в том, что регистрация сделки в кадастре занимает от 3 до 6 месяцев с момента покупки. Исключение составляют лишь две страны – США и Великобритания, где эта процедура длится два месяца. Поэтому не стоит верить тем компаниям, которые уже в августе сообщают о том, сколько объектов недвижимости было куплено, например, в Болгарии или на Кипре в июне.

Для рынка недвижимости вообще характерна поздняя реакция. То есть на различные экономические изменения и потрясения жилищный рынок реагирует обычно спустя полгода. По истечении этого времени недвижимость начинает дешеветь или расти в цене. Человек, потерявший работу в кризис, не пытается сразу же продать имеющийся у него второй или третий дом, сначала он предпринимает попытки найти работу, тратит сбережения и только через несколько месяцев, в случае продолжающихся неурядиц, выставляет жилье на продажу.

Возникает резонный вопрос: как все сказанное может помочь в покупке дома за рубежом? Все просто. Если в сообщениях на сайтах или отчетах компаний вы встречаете информацию, которой в принципе не может быть, то, скорее всего, компания будет лукавить и в дальнейшем, когда вы станете ее клиентом. Вам оно надо?

Друг за бугром

За достоверной информацией Игорь Индриксонс советует также обращаться к крупным компаниям, не упускать из виду их сайты. По словам эксперта, такие игроки обычно тратят 5 млн евро в год на содержание собственного аналитического департамента, специалисты которого ежедневно работают с базами данных и анализируют ситуацию на рынке недвижимости не только по каждой стране, но и по всем сегментам рынка.

Кроме этого, эксперт рекомендует такой авторитетный источник информации, как www.globalpropertyguide.com. Ресурс является бесплатным. Если есть средства, то информацию можно почерпнуть на сайте www.reutersrealestate.com (подписка на него стоит до $1000 в год). Крупные же компании и миллионеры пользуются ресурсом DataStream. Но такое удовольствие обойдется в 25 тыс. евро в месяц.

Покупая недвижимость за рубежом, стоит помнить о том, что ни застройщик, ни риелтор в данном случае не являются вашими друзьями, поскольку заинтересованы в продаже объекта и получении прибыли. По-настоящему вашим другом за рубежом, как бы это рекламно ни звучало, может стать только банк. «Показателем ликвидности и проверкой рисков может служить банковская оценка рынка, – говорит Игорь Индриксонс. – Существует верный способ просчитать ликвидность объекта – узнать показатель LTV (процент заемных средств к стоимости недвижимости). Если в рамках одной страны банк согласен выдать нерезиденту 80% заемных средств при оформлении ипотеки на недвижимость в центре города, а на побережье лишь 20%, возникает вопрос: почему? Все очень просто: банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то LTV ниже, то в этот рынок банки верят меньше. Объекты, которые, по их мнению, невозможно быстро реализовать, они финансируют с меньшей охотой».

Таким образом, можно еще и проверить, сколько в действительно стоит ваш объект на рынке недвижимости. Иногда цена, которую запрашивает продавец, оказывается намного выше рыночной стоимости недвижимости. Банк поможет выявить эту разницу, а вы в дальнейшем сможете решить, стоит ли вам рисковать и покупать такой объект.

К сожалению, часто для некоторых наших соотечественников покупка недвижимости за рубежом превращается в азартную игру. Из двух вариантов, например, купить квартиру так, чтобы в непредвиденных ситуациях потерять как можно меньше средств, или купить квартиру так, чтобы заработать на приобретении как можно больше, россияне выбирают второй вариант, хотя риск потерять вообще все при этом очень высок: стройка может быть заморожена, девелопер окажется обманщиком и т. п.

Еще один типичный случай, когда человек приобретает недвижимость с той целью, чтобы продать ее в дальнейшем дороже и получить прибыль. Как известно, на этапе строительства купить квартиру у застройщика можно гораздо дешевле. Некоторые соотечественники именно на это и рассчитывают, что по завершении строительства цены на «квадраты» возрастут, и, продав купленную недвижимость, можно остаться в плюсе. На самом деле их ожидания не оправдываются. Действительно, после того как новостройка возведена, стоимость недвижимости увеличивается. Но собственник забывает, что теперь его квартира выставляется как объект вторичного рынка, следовательно, оценивается дешевле готовой и сданной новостройки. То есть, купив апартаменты за 200 тыс. евро, продать их он сможет, скорее всего, за эту же сумму или совсем немного дороже.